Eigenmietwert adé: Auswirkungen und praktische Empfehlungen für Eigentümerinnen und Eigentümer

Der Eigenmietwert stellt ein fiktives Mieteinkommen dar, das Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst genutzten Wohnimmobilien bislang versteuern müssen. Er liegt in der Regel bei etwa 60 bis 70 % der aktuellen Marktmiete. Im Gegenzug können derzeit Schuldzinsen und werterhaltende Investitionskosten steuerlich abgezogen werden.

Wichtigste Änderungen

• Wegfall des Eigenmietwerts als steuerbares Einkommen für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften​​​​​​
• Keine Abzugsmöglichkeit mehr für Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften (bei vermieteten Objekten weiterhin abzugsfähig)
• Entfall des Schuldzinsenabzugs für Personen ohne steuerbare Miet-/Pachterträge
• Sonderregelung für Ersterwerber: Ehepaare können im ersten Jahr bis zu CHF 10'000, übrige Steuerpflichtige bis zu CHF 5'000 an Schuldzinsen abziehen (jährlich um 10% abnehmend)
• Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene unter bestimmten Bedingungen abzugsfähig
• Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Kein Abzug mehr auf Bundesebene, Kantone können jedoch bis 2050 eigene Regelungen vorsehen
• Rückbaukosten bei Ersatzneubau: Nicht mehr abzugsfähig auf Bundesebene, kantonale Regelungen möglich
• Neue Sondersteuer auf Zweitliegenschaften: Kantone können eine Objektsteuer einführen

Auswirkungen

• Steuerliche Entlastung: Besonders Eigentümerinnen und Eigentümer mit geringer Hypothekenbelastung profitieren (z.B. Rentnerinnen und Rentner)
• Immobilienmarkt: Steigende Nachfrage und mögliche Preissteigerungen für gut instand gehaltene Immobilien. Diese werden attraktiver, während ältere Objekte mit Sanierungsbedarf aufgrund der wegfallenden Steuervorteile tendenziell an Wert verlieren. Für Eigentümerinnen und Eigentümer solcher Immobilien könnte es vorteilhaft sein, einen frühzeitigen Verkauf in Betracht zu ziehen, bevor sich die Marktpreise entsprechend verändern.
• Sanierungsverhalten: Experten rechnen mit einem «Run auf Sanierungen» vor 2028 – höhere Nachfrage könnte Preise für Handwerksleistungen steigen lassen. Danach möglicherweise rückläufige Investitionen.
• Hypotheken: Verstärkte Amortisationsanreize könnten zu einem Rückgang des Hypothekarvolumens um bis zu 10% führen.
• Steuerausfälle von schätzungsweise rund 1,8 Milliarden Franken jährlich für Bund, Kantone und Gemeinden; kantonale Gegenmassnahmen (z.B. Grundsteuer) sind möglich.

Empfehlungen

• Grössere Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen sowie geplante Investitionen vor dem Systemwechsel prüfen und – falls sinnvoll – zeitnah umsetzen, da es kurzfristig zu hoher Nachfrage mit Kapazitätsengpässen und Preissteigerungen bei Handwerksleistungen kommen kann.
• Hypothekenstruktur überprüfen und gegebenenfalls anpassen, da eine stärkere Amortisation steuerlich sinnvoller werden könnte​​​​​​​​​​​​​​

Fazit

Die Umsetzung dieser historischen Reform wird die Immobilienlandschaft in der Schweiz wohl nachhaltig verändern, mit Auswirkungen auf Immobilienpreise, Sanierungsverhalten und Finanzierungsstrategien. Wie gross die Auswirkungen tatsächlich sein werden, wird sich zeigen. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den steuerlichen Veränderungen und eine strategische Planung sind auf jeden Fall empfehlenswert, um von den bestehenden Abzugsmöglichkeiten optimal zu profitieren.